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机构报告2020年亚洲REITs监管政策适度放宽,物流仓储REITs受追捧

2021-6-7 20:01| 发布者: kk888| 查看: 4767| 评论: 0|来自: 互联网

摘要: 此文章标题,机构报告2020年亚洲REITs监管政策适度放宽,物流仓储REITs受追捧本报记者 詹方歌 北京报道2021年6月,中国内地公募REITs市场迎来首批9单基础设施项目的正式发行,这也标志着公募REITs在中国内地终于落地 ...
此文章标题,机构报告2020年亚洲REITs监管政策适度放宽,物流仓储REITs受追捧

本报记者 詹方歌 北京报道

2021年6月,中国内地公募REITs市场迎来首批9单基础设施项目的正式发行,这也标志着公募REITs在中国内地终于落地。在此之前,如新加坡、中国香港、日本等亚洲国家和地区已经率先试水。

戴德梁行近日发布的2020年亚洲房地产信托基金(REITs)研究报告显示,截至2020年12月31日,亚洲市场上活跃的REITs共计185只,总市值达2814亿美元,较2019年下降约5%,其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比近九成。

2020年,其他亚洲国家和地区的REITs如何应对疫情?何种底层资产在经济波动的大背景下仍能保持强韧性?亚洲REITs市场监管政策的完善和底层标的选择或许能够为中国内地新生的REITs市场带来启迪。

对抗疫情冲击,监管机构调整应对政策

2020年4月新冠肺炎疫情在全球暴发,为对抗疫情对REITs市场的冲击,亚洲各国监管机构积极调整应对政策,包括延长收益分配时间表、提高股票发行限额、提升杠杆率上限等。

戴德梁行资产证券化业务负责人、北京估价及顾问服务部董事杨枝表示,2020年3月全球疫情蔓延之际,美国、新加坡、中国香港的股指及REITs都有超过30%的下跌。但2020年末,新加坡REITs已经跑赢了股指,这样的结果则得益于新加坡针对REITs所出台的一系列政策。

戴德梁行报告显示,新加坡方面出台的政策包括延长REITs分配至少90%收益的时间表、提高股票发行限额,以及将杠杆上限从45%提高至50%。

无独有偶,2020年12月,香港证监会对REIT Code(房地产投资信托基金守则)的修订正式生效,包括允许REITs对少数权益物业投资、提升物业开发投资占资产总值的上限(满足一定条件下,上限比例从10%调升至25%)、提高借债上限从45%至50%等。

这些措施通过降低对REITs现金流的要求,帮助REITs更灵活地管理现金流和调整资本结构,降低融资成本以应对疫情风险。同时,在低利率的环境下,宽松的融资限制为REITs加快收购步伐提供了更有利的条件。

截至2020年12月31日,亚洲市场上活跃的REITs共计185只,总市值达2814亿美元,其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比近九成,而杠杆率从高到低依次为日本(44%)、新加坡(37%)、中国香港(28%)。

戴德梁行资产证券化研究中心主任、北京估价及顾问服务部副董事陈逸欣表示,从产品成长性的角度来讲,杠杆可以帮助REITs收购资产以及装入一些开发中的物业。开发中的物业相对于已经形成稳定租金现金流的物业来说,成长性较强,增值空间也较大。因此,引入适当的杠杆可为REITs提供潜在的派息增长,为投资者带来收益。

物流仓储、数据中心REITs产品受追捧

疫情之下各地区的隔离和封闭是2020年亚洲REITs面临的最大挑战之一。其中,酒店REITs受旅游限制冲击,表现较弱;以零售、写字楼作为底层资产的REITs中,居住区物业相较于商务区物业租金需求恢复较快。

相比之下,仓储物流行业则在疫情之下表现出强韧性。随着亚洲地区经济的重启以及电商需求的扩张,物流仓储行业快速恢复运营,并在年内保持较高的出租率和一定的租金增长。戴德梁行报告显示,在疫情的影响下,亚洲市场过去一年多数物业类型REITs的年综合收益率为负,而工业、物流为少数取得正回报的物业类型,并且高达21.7%。

受疫情及中国内地大宗交易萎缩影响,新加坡及中国香港REITs在中国内地的交易活动数量明显下降,由2019年的12宗降至4宗,且均发生在新加坡REITs市场。其中2笔收购交易涉及收购资产28处,首次装入REITs的资产达12处,均为产业园区或物流仓储项目,多数位于国内主要二线城市。戴德梁行报告显示,在商业不动产市场受到疫情严峻考验的背景下,新加坡REITs选择装入这两类资产间接体现了产业园区、物流仓储等公共服务属性较强的产业基础设施具备更好的抗风险能力。

而数据中心则是2020年表现最强劲的REITs板块。据悉,2020年,新交所年综合收益率最高的REIT为吉宝数据中心信托,其年综合收益达到38%,这也是亚洲首只纯数据中心REIT。

同时,数据中心物业也备受REITs青睐:2019年至2020年期间,丰树工业信托、吉宝数据中心信托、三井不动产物流园信托以及克伦威尔欧洲信托均收购数据中心资产,更多原本专注于工业物流的REITs也进军数据中心领域,以实现规模和利润的扩张。

杨枝表示,虽然新加坡吉宝数据中心信托的分派收益率排在所有资产的最末端,仅有2.7%,但综合年化回报表现非常好:无论三年、五年,甚至受到疫情影响的2020年,为投资人带来的年化综合收益率均达到了30%。

(编辑: 校对:颜京宁)

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