深圳投资客狂欢 商办市场寻灰色空间

在深圳网中盘中洲湾购买了一套商务公寓后，宋先生（化名）在嘉鑫·辉煌时代又购买了两套48平方米的复式商办公寓用来投资。

与中洲湾的商务公寓不同的是，其在嘉鑫·辉煌时代购买的48平方米复式户型，房屋性质为办公。该项目内场销售人员表示，商办公寓不限购不限售，灵活性高，因此也成为现在投资客的首选产品。

继粤港澳大湾区发展规划纲要后，8月18日，深圳又迎来建设中国特色社会主义先行示范区的重大利好。

首先反映在楼市上。8月底，天健天骄南苑住宅项目开盘，开盘当天去化率50%。另外，同期开盘的中洲湾公寓项目截至9月底共备案312套，成交金额为11.41亿元，位居全市公寓成交金额第一名。

在持续利好之下，继今年3、4月小阳春之后，原本还在观望的投资客又开始蠢蠢欲动。然而，限购、限售等严厉的调控政策让很多投资客望而却步。与住宅相比，限售五年不限购的商务公寓市场行情明显高于住宅市场。

记者调查发现，另一种类住宅产品——商办公寓正在不断升温。

热度上升 成交分化

在中国特色社会主义先行示范区等优惠政策加持下的深圳，新房市抄历了8月底的一波小高峰后，开发商推盘的热情持续高涨。

从8月底开始，深圳开发商积极推盘，放货量不断增加。深圳中原研究数据显示，8月底开始访客指数大幅上升，9月访客指数维持在55.29~60之间，与上年同期相比，处于高位。

深圳中原研究院数据显示，9月新房市场有16个项目开盘入市。其中，9个为住宅项目，2个公寓项目，另外有5个办公产品项目。

从成交数据来看，成交量有明显上升趋势。9月新房市场共网签5421套商品房，环比上升25.0%。

然而，记者梳理发现，在新房市场中，住宅和商务公寓、商办产品成交量的分化尤为明显。

在住宅市场，9月深圳新房住宅有8个项目获批预售，成交约为2748套，环比下滑9.55%；总成交面积为26.91万平方米，环比下滑6.28%。而公寓市场的表现却尤为抢眼，网签数据显示，9月全市商务公寓共成交2202套，环比上升103.32%；成交面积10.89万平方米，环比上升80.66%。

事实上，在2018年7·31政策出台以来，深圳新房住宅市场一直保持着相对平稳的态势，而不限购的公寓产品销量逐渐上升。但是商务公寓5年限售的规定，也让很多投资客望而却步。

在此背景下，投资属性较强的办公产品受到不少投资客的青睐。数据显示，9月有5个办公项目获批，供应量为13.75万平方米，环比增加2.8倍。网签数据显示，9月深圳一手办公成交面积为2.58万平方米，环比上升7.49%；二手办公成交面积为1.54万平方米，环比上升118.9%。

现在投资客投资都选择商办产品，因为不限购不限售，也不限贷，投资回报率会比较高。某楼盘销售人员告诉记者。

办公用房受投资客青睐

除了嘉鑫·辉煌时代以外，近期，记者走访了深圳多个楼盘项目，不少楼盘中办公性质的房屋都被包装成公寓出售。

据了解，阳光城天悦（又名深南阳光大厦）于2018年开盘销售，主要出售商务公寓和办公产品。深圳市房地产信息平台数据显示，该项目商务公寓89套，已售25套；办公产品213套，仅售14套。

位于龙华区的一项目也主要出售办公用房。记者调查发现，该项目近期出售A座，180~275平方米的大户型，房屋性质也是办公，另外，此前一直在售的C座主要为70平方米左右的户型，层高4.5米。

该项目销售人员表示，房屋可精装交付，但需要额外交8万元装修费用。

商办市场的热度上升，除了政策利好外，跟深圳严厉的调控政策密切相关。

2018年7月31日，深圳出台了关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳降发展的通知（以下简称通知）。通知规定，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。而商办产品并不在限购、限售之列。不限购且转让灵活的特点正符合投资客在深圳购房投资的需求。