国资牵头大川集团债务重组 民企拟巨资介入 重庆烂尾地产项目盘活样本调查

编者按/烂尾楼，一个刺痛的字眼，被视为城市的伤疤，不仅影响市容市貌，也是土地资源的极大浪费。作为城市和企业粗放式发展阶段的遗留产物，烂尾楼的盘活，考验各方智慧。一个成功复活的烂尾项目，也将为市场提供诸多有益借鉴。本报将持续关注问题项目的盘活，以不同视角，提供典型案例，希冀为行业提供参考助益。

重庆门业大王大川控股（集团）有限公司（下称大川集团）资金链断裂后，当地国资介入着手牵头进行债务重组，如今，本土民企拟斥巨资接盘善后。

大川集团在贵州投资项目失败，从2015年开始引致资金链断裂及债务违约。除门业之外，大川集团涉足了房地产开发业务。

其中，位于重庆市沙坪坝区的大川国际建材城项目，及位于重庆市江北区的大川滨水城项目是大川集团名下主要的房地产项目。

2015年下半年，大川滨水城项目停工。重庆市江北区政府在2017年介入，并制定其区级政府平台公司——重庆中鹏实业（集团）有限公司（下称中鹏公司）主导对大川滨水城项目的债务重组。

最终在2018年5月份，大川集团债权人联席会形成一致决议，由中鹏公司设立全资子公司以承接大川滨水城项目25.35亿元负债的形式，获取该项目的全部资产。

作为政府平台公司，中鹏公司充当了大川集团债务重组过程中协调过渡的角色，但无意操盘大川滨水城项目的后续开发。

今年，中鹏公司以在建工程转让的形式获取大川滨水城项目，并装入其全资设立的重庆鹏域房地产开发有限公司（下称鹏域公司）后，近期已在重庆联合产权交易所挂牌了鹏域公司95%的股权。

重庆本土民营地产商财信地产发展集团股份有限公司（000838.SZ，下称财信发展）有意取得大川滨水城项目的后续开发权益。据称在近期正式挂牌鹏域公司95%股权之前，财信发展已介入大川滨水城项目。

若最终顺利摘牌，财信发展将要支付至少约6.1亿元的股权转让款，并要向鹏域公司提供6.2亿元股东借款，同时承接鹏域公司接近17.7亿元负债、以及从债权人手里受让的对大川集团关联企业约5亿元债权等。

不过，记者了解到，截至2019年三季度末，财信发展所持现金资源约为10.5亿元。而鹏域公司95%股权挂牌条件内所要求的是即时支付至少6.1亿元股权转让款及6.2亿元股东借款。

烂尾四年的地产项目

据悉，在今年装入鹏域公司的大川滨水城项目（备案名为大川水岸），实际上属于三期项目，其对应了重庆市江北区石马河大石坝组团D分区D12-2/02、D12-3/02、D13-1/02号地块。

最初，大川滨水城项目的开发主体为重庆大川集团房地产开发有限公司（下称大川房地产）。大川房地产曾试图向法院申请破产重整，但目前仍由大川集团持有其99%的股权。

据记者获悉，大川水岸三期项目早在2012年取得了用地规划许可，2014年开工建设，由于大川集团资金链断裂，于2015年下半年停工，烂尾至今已四年时间。

根据大川水岸三期项目土地规划情况，项目土地面积为17.22万平方米，地块性质为居住及商业用地，计容建筑面积40.79万平方米，其中住宅部分35.59万平方米，商业部分4.79万平方米；不计容建筑面积14.52万平方米，主要为地下车库。

另据该项目原规划批准方案，大川水岸三期项目将会建成11栋高层住宅、8栋小高层住宅、75栋多拼别墅、1栋酒店及沿街商业。

大川水岸三期项目规划为4个标段建设。其中一、二标段分别为高层、商业和车库。目前，高层住宅部分已验收交房，未售面积1万平方米（106套）；未售商业面积2073平方米（56套）；未售车库1454个；未售别墅面积2.12万平方米（71套）。

另外，项目三标段原规划建筑面积14.52万平方米，目前已建成建筑面积约12.75万平方米；项目四标段未开建，原规划建筑面积17.41万平方米。

由于大川集团涉及多家金融机构债务及民间借贷，大川滨水城项目在今年以在建工程转让的形式，从大川房地产名下剥离至鹏域公司。

截至2019年三季度末，置入大川水岸三期项目后的鹏域公司资产总额为23.7亿元，负债总额17.7亿元，净资产6亿元。