海南楼市大变局 房企转身布局文旅地产

本报记者 广州报道

近期的房地产市场，因海南省出台关于建立房地产市场平稳降发展城市主体责任制的通知（以下简称通知）惊起波澜。现房销售限购2套等政策，让外界心生无数疑问：为何在疫情蔓延的当下，全国各地纷纷出台松绑政策，唯独海南省调控加码？

通知中指出要加快发展旅游地产与商业地产，鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品卓、商业、办公等经营性房地产或租赁卓等政策，却似乎被外界忽略。但这些才是此次政策出台的核心逻辑所在。因为，2020年是海南建设自由贸易港的开局之年。

限购展现了海南去地产化与加快经济结构转型、建设自由港的决心，房价调控政策则有利于吸引岛外人才落户。海口市房协秘书长王路指出背后的原因。与此同时，多家入驻海南的房企，也向记者表达了对海南楼市的信心。

风起于青萍之末

海南省3月7日出台的通知一夜之间便掀起了讨论热潮，其引发的轰动效应堪比2018年4·22全域限购政策的出台。

通知中提出的多条措施，对在我省已拥有2套及以上卓的本省户籍和常子民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品卓和市场化商品卓新出让土地建设的商品卓，实行现房销售制度加快发展旅游地产、商业地产，进一步让外界意识到海南摆脱房地产依赖，推进经济结构转型的决心不会动摇。

对政策出台幕后有所了解的王路向记者透露，政府内部在去年下半年就开始着手准备了，这是针对海南建设自贸港产业发展整体战略做的一个房地产长效调控机制。

根据规划，2020~2025年，海南将初步建立起自贸港政策和制度体系，今年正是该关键阶段的开局之年。

风起于青萍之末。记者发现，此次海南楼市调控大招的出台，与之前的各项去地产化手段一脉相承，更是一系列调控发酵的结果。在海南从事房地产行业9个年头的赵璞对于该政策的出台，也表示一点儿不惊讶。

因为海南楼市的调控政策一直在路上。以2017年为例，该年4月份，海南实行限购+限售政策，暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人卓贷款，居民家庭新购第2套房拿证满2年后方可转让。对无房和有房人员购房的公积金贷款比例进行调整，同时琼海实行限购。该年5月，海口、三亚多地相继加入限购行列。9月与10月，又有多项调控政策出台。2017年，针对海南岛内不同地区出台的调控指令，超过20条。

但是，2015年底中央明确将去库存作为2016年的五大经济任务之一，全国各线城市房价轮番上涨。海南房价在这轮涨潮中也从平缓上涨发展到暴涨，到2018年初达到顶峰。

赵璞指出，拿海口来说，2014年时有个大房企进入当地直接低价卖房，引起其他房企争相加入，原本2万的房价降到了1万以下，那时是海南楼价的一个低谷。接下来三年大家觉得不行了，房价又开始慢慢回升，到了2018年年初一下就疯涨起来。据她回忆，2017年底还卖9000多元/平方米的刚需房，过了年就涨到15000元左右，旅居的也从7000~8000元涨到11000~13000元。真的挺恐怖的。赵璞对那段经历仍心有余悸。

再之后，就是号称史上最严的2018年海南4·22全域限购政策出台。政府划定了房价红线，之后全释围绕着最高价走，没什么大变化，一些开发商还有捂盘的情况发生。直到去年年底，房价开始出现下降的苗头，因为有的撑不住了。赵璞说道。

转型布局新风口

熟谙海南市场的头部房企项目负责人周肖指出，现房销售，至少会增加半年左右的开发周期。由于本项政策是对新出让土地的约束条件，对目前现有项目的房企主体影响较小，但提高了企业后期拿地的财务要求。

不过，另一家头部民营房企内部人士李凯对记者透露，因为公司在海南已有商业、旅游地产方面的布局，因此对海南市场仍比较看好且不会退出，对政策的利好也保持期待。

如前面所提及，通知中鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品卓、商业、办公等经营性房地产或租赁卓。下一步加快发展旅游地产、商业地产。实际上，这一措施在此之前酝酿多时。