郁亮时代的万科危机感、换将与试错

本报记者 广州报道

这场危机告诉我们一种疾病在没有特效药和疫苗之前，只有靠自己的免疫力和降的基础战胜簿。万科2019年年度业绩发布会上，万科集团董事会主席郁亮摘下口罩，回应了媒体的首个提问。

在郁亮看来，万科应对危机的免疫力和降基础体现为重视客户和现金为王，始终追求有利润的收入和有现金流的利润。掌管万科近三年时间，郁亮当初描绘的万亿大万科蓝图尚未成型，危机感已真实袭来。

非常好与活下去

我已经离开两年了，我只能这样说，根据我掌握的信息，万科的年报非常好。

万科创始人、万科荣誉主席王石在2019年11月的新书发布会上如是说道。王石言论发出的第二天，万科A股价震荡冲高，当天涨幅超过6.07%，收盘时为28.65元/股，较上个交易日总市值增加超过100亿元。

出乎意料的是，2019年年报公布后，万科股价连续两天下跌，截至3月19日收盘时，为25.23元/股，两天累计跌幅达10.25%。

目前万科市值不及3000亿元，离郁亮当初设想的万亿市值仍有相当大的距离。与前任掌门王石的乐观形成鲜明对比，郁亮有很强的危机感。

2018年秋季例会，万科一改往日的画风，将主题词定为活下去，一张内部会议的照片流出，会场投射的活下去三个大字布满整个墙面。一时间，活下去成为行业的关键词被反复提及。尽管郁亮在后来的采访中不断强调，当时的我们只是处于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕。但仍不免大家对万科在白银时代如何活下去，如何活得更好保持观望。

2019年万科的业绩依然增长，万科实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%；全年销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%。

然而有投资者认为万科经营绩效不及预期。2019年万科年销售额的同比增速首次降到个位数，毛利率也略有下滑。从财报上看，万科销售增速已经三连降，2016～2018年万科的销售金额分别同比增长39.5%、45.3%以及14.5%。

针对销售业绩放缓的问题，万科集团总裁、首席执行官祝九胜解释，万科不是单纯比拼销售规模，而是围绕城市发展和客户需求去布局业务，我们内部除了重视开发业务的市齿额，更强调的是质量，我们通过重视回款率这一质量指标，来改善优化现金流状况。

报告显示，2019年万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.59%，实现净利润551.3亿元，同比增长11.9%，实现权益净利润 388.7亿元，同比增长15.1%。

可以看出，营业收入和净利润的同比增长速度并不匹配，这与上市公司在2019年度计提存货跌价准备有关。

报告期末，项目存货跌价准备为29.9亿元，万科基于审慎的市场策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。去年计提的存货减值准备，影响税后净利润 11.4亿元，影响归属于母公司股东的净利润7.8亿元。

期内，万科集团房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，同比下降2.5个百分点，全面摊薄的净资产收益率为20.7%，同比下降1.0个百分点。

针对地产业务毛利率下降的问题，祝九胜指出，毛利率下降是整个行业的趋势，但不等于ROE下降，万科更关注对股东的回报，提升对利益相关方回报的能力。

规模对于这家龙头房企而言并非首要追求，郁亮深刻洞见了楼市已经转入白银时代的深水区，开发业务的规模增长早已见顶，希望通过新业务补充万亿大万科蓝图的剩余部分。

新旧交替 前线换将

将老将派去重要的前线，以及在内部实行大江大海计划，成为郁亮近年来人事任命的显著特征，他指出，在万科的用人传统中，一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗。

去年5月，万科原南方区域首席执行官张纪文改任梅沙教育事业部首席执行官，这位自2001年加入万科的老将，如今在开拓万科的教育业务。

南方区域作为万科重镇，自张纪文2009年接棒以来多次位居销售业绩第一。2018年南方区域销售额为1434.68亿元，占比23.64%，在四大区域中滑到第三，是四大区域中唯一下滑的区域。而在2017年，南方区域还稳居第一。