大悦城盈利乏力存货跌价减值 另类手段增厚利润

本报记者 北京报道

房地产价格下跌，正在让一些地产商付出代价。

近期，大悦城控股集团股份有限公司（000031.SZ，下称大悦城）发布的2019财年业绩报告显示，它在当期录得1.49亿元存货跌价损失、6875万元商誉减值。

这些由房价下跌引起的资产减值损失，相比大悦城的资产体量、营收规模而言无足轻重，但对该公司的盈利则至关重要。

2019年，大悦城实现营收接近338亿元，而扣非归母净利润只有12.3亿元。

大悦城在2019年5月底以高溢价率收购的一个位于天津的房地产项目，期末已经计提了多达7358万元存货跌价减值。

但大悦城通过发挥和调用财务杠杆的手段，以增厚它的盈利，同时削减了一部分负债。

2019年，大悦城将所持的上海长风大悦城、西安大悦城项目相关股权，注入其与金融机构合资设立的一支基金后，这两个前期亏损的大悦城项目被置出上市公司，并收回了大笔占用资金。

与此同时，上海长风大悦城、西安大悦城项目的这一出售过程里，大悦城亦由此确认了8.9亿元投资收益，占该公司当期60亿元税前利润的比重接近15%。

存货跌价，商誉减值

2019年初，大悦城对香港联交所上市的大悦城地产有限公司（00207.HK，下称大悦城地产）完成合并整合后（以发行股份的方式，作价147.56亿元，收购了大悦城地产64.18%的股份），提振了大悦城的盈利水平。

大悦城在2019年的整体毛利率为41.2%，比上年同期略微下降。但实际上，当期该公司房地产开发与销售板块毛利率下滑了近5个百分点至37.9%。而投资物业板块的毛利率则达到了62.4%，比上年仍有提升，这些投资物业的租金收入相当一部分来自大悦城地产。

但即使合并大悦城地产高毛利资产，大悦城现在所面对的，却是增收不增利的局面。

2019年，大悦城结转确认营收接近338亿元，同比增长了52.4%；当期归母净利润为23.8亿元，只增长了15.3%；扣非归母净利润进一步降至12.3亿元，同比增幅仅为0.5%。

期内，大悦城严格控制了销售及管理费用的增长，对比营业成本大幅增加逾66%，这两项费用支出的同比增幅分别为19%、10%。但大悦城无法控制由于房地产价格下跌引致的资产减值，这些账面损失削弱了公司的盈利能力。

大悦城在2019年确认的存货跌价损失接近1.5亿元，其中包括位于天津的中北祥云项目计提存货跌价减值准备7358万元、位于南京的中粮鸿云坊项目计提存货跌价减值准备4168万元、位于杭州的旭辉中粮朗香郡项目计提存货跌价减值准备3469万元。

在房地产企业的会计分录上，存货按照成本进行初始计量，主要包含土地成本、施工成本等。当这些房地产存货的可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。其中，对房地产存货可变现净值进行预测的重要依据之一，就是商品房的市场价格。

值得注意的是，存货跌价损失不会带来上市公司的现金流出，而是基于当前房价涨跌水平做出的未来房地产存货销售的现金流入预测，它反映了地产商对市场判断以及项目投资的精准度。

大悦城从2018年开始，其计提的存货跌价减值准备大幅增加。2016~2017年，该公司确认的存货跌价损失为476万元、4581万元，2018年急剧增加至1.72亿元。截至2019年末，大悦城累计计提的存货跌价减值准备接近3.66亿元。

据记者了解，大悦城在2019年高溢价率收购了天津中北祥云项目之后，当期就计提了高达7358万元存货跌价减值准备。

2019年5月底，大悦城收购了天津中北祥云项目在建工程及土地使用权，交易对价超过13.46亿元。

当时天津中北祥云项目的账面价值约为1亿元，相当于大悦城的收购溢价率高达1274%。

大悦城在2019年所确认的资产减值损失里，除了近1.5亿元存货跌价损失以外，当期还进一步确认了6875万元商誉减值损失。

这笔商誉所属资产为上海悦耀置业发展有限公司（下称上海悦耀），形成于2015年。彼时，大悦城地产以逾12亿元的代价，收购了上海悦耀50%的股权，业务合并时确认了6875万元的商誉。

上海悦耀开发了上海前滩海景壹号项目。2019年，上海悦耀为大悦城贡献了34亿元营收，结转了9.14亿元净利润，占大悦城当期净利润比重为24.7%。