房地产是魔鬼：万达女高管跳楼通暖工突死

　　万达女高管自杀身亡，楼市已进入生死时速

　　作者：长河飞舟

　　地产圈有句话：生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园。背后体现的是，“高周转”模式已成为房企发力的基本功，给地产人带来的无尽高压。

　　这种极度疯狂的“高周转”模式，房企进入生死时速，还有什么利空考验在等着楼市?

　　01

　　高周转：地产人的催命符

　　今天，万达茂总经理徐毓坠楼身亡事件刷屏了。据内部人士透露，徐女士在办公楼坠楼发生不幸，目前死因还在调查中。

　≥了解，徐毓女士是一位拥有丰富经验的项目操盘手，而作为其职业生涯最后一站的万达茂，六一才刚刚开业，总投资150亿元，总体量120万方。

　　关于死亡原因，之前网传一张爆料截图，指案发前一天徐女士被公司总经理骂出会议室，目前已被内部辟谣。

　　但外界还是不禁将此与地产行业的压力联系起来：生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园。与高薪相伴的，往往是高压。

　　我想起了不久前宇宙级房企碧桂园被泄漏的“制胜秘籍”：

　≡于碧桂园项目负责人，高周转的奖惩制度是：(土地)摘牌即开工奖20万元，每推迟1天，奖金递减1万，20天开工，奖金为0，第21天开工则罚款1万，逐天递减，40天开工，罚款20万元，如果第41天开工，撤职。

　≡于设计人员，要求接到营销户型配置及设计要求后，当天内通宵出图。

　▲无论是恒大、万科这样的千亿级大房企，还是中锌企，都奉行这样的高周转策略。

　　为了提高公司效益，前有碧桂园要求当天出设计稿，后有泰禾倡议所有员工停止休假，进入超级加班模式：

　≡于万达来说也莫过于此，其早在2004年就提出过“万达速度”：“18个月一座城，3-5天上一层”、平均每年超过15个新项目开工...

　　实际上，这种极度疯狂的“高周转”模式，是房企公开的秘密。为什么房企把这种“高周转”模式看作战无不胜的法宝?

　≡于一家房企而言，拿地，建设，销售，再拿地是一个循环的过程，在这过程中，几乎没有房企能够独立出资建设的，都需要银行，信贷公司等金融机构贷款。

　　在楼盘的销售过程中，除了支付生产成本之外，还要支付高额的利息。所以工程周期越长，回款速度越慢，贷款部分的利息越大。相应的，获得的利润就越少。

　　地产行业资金成本这么高，很多项目每拖延一天就是一辆宝马扔海里，省出几天时间就等于省了几百上千万，这就是为什么所有房企都在强调快快快!要用最快的速度建房。

　▲这种“高周转”的催命符，给地产人带来的是无尽的压力。

　　02

　】企的“生死时速”来了

　　没有一种现象是孤立存在，事情都是环环相扣的。“房企加强周转急于套利，地产人工作高压”被诟病，表明了什么宏观风向标?

　　在过去几年融资宽松的背景下，房企“大跃进”，高调拿地王，如今国家去杠杆，房企融资难，房企暴利时代已经过去，整个行业的利润率都在普遍降低。

　▲为了缓解现金流紧张，扩大利润规模，“高周转”自然更成了房企抵抗风险的最佳武器。

　】企到底在面临着什么样的“窘况”?

　　2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，平均每家负债高达484亿元，这136家上市房企的平均负债率为79.1%，有35家资产负债率超过80%红线。

　　更大的利空是：2018、2019是开发商的大规模的还贷高峰期，2018年房企到期债务额度达3300亿，2019年到期债务达到4700亿，两年加起来一共达到8000亿。

　▲要偿还天量债务，无非只有三条路：

　　一、借新还旧，输血续命。

　　在国家收紧银根下，开发贷额度非一般紧张，表外理财通道被资管新规堵死，发债难度大大上升：

　　数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降了近90%(88.17%)。

　　这是什么概念?意味着2016年开发商能借100万，去年就只能借10万。

　　不仅融资渠道收窄，融资成本大幅上升，碧桂园、合生创展等多房企发债遭中止，房企海外发债同比翻倍，可见其资金链有多紧绷，地主家真的没钱了。

　〓、找接盘侠，转移债务。

　　成千上万的老百姓成群结队去买房，市场那么火爆，为什么房企融资那么难?

　　其实这两者并不矛盾，而摇号抢房热恰恰更能验证地产行业的紧张与压抑，还有资金面的压力：通过“低供给”+“限价”造成饥饿营销，达到快速去库存，回笼资金的效果。

　￠随市场的火爆，楼市调控必定会继续。

　　如果以上两种方法都不奏效，最后会发生什么?大面积的债券违约，一大批极度缺钱的中锌企正游走在危险关头。

　　2018年，结合种种楼市调控乱象：抢房、限售、土地流拍频繁，房企融资受阻，狂热地追求高周转速度来看，传达的信号是：楼市要降温了，地产大佬们开始防范市崇险，得确保手上的那点粮食熬过市场的寒冬。

　　因为房企要面对的利空，更大的还在后头...

　　03

　　中国到底能扛到什么时候才加息?

　　6月，是个不平凡的月份。

　　美联储加息屠刀在逼近，从目前美国亮丽的失业率和非农数据来看，基本上没有什么能够阻挡加息的节奏。

　⊥在前两天，为了应对本币贬值和通胀的压力，作为世界第六大经济体的尤宣布了四年来首次加息，土耳其今天也宣布加息了，那么中国啥时候正式加息，彻底撤出宽松?

　　最近，货币政策频现宽松信号：前脚刚扩大MLF(中期借贷便利)担保品范围，后脚马上就扩大MLF的操作量，金额高达4630亿，几乎是5月相同操作的3倍。

　　于是又有人高呼：央妈放水了，楼市又要暴涨了。

　　值得注意的是，MLF不同于降准，前者是投入高成本短期资金给银行(到期要还本付息)，而后者是低成本长期资金还给银行。

　月银行迎来上万亿偿债高峰期，还有截止5月末，实质性债券违约规模高达约200亿元!所以放水是为了让你缓口气，不能见死不救。

　▲越大规模的高成本MLF，意味着越大体量的加息，所以并不能解读为楼市的利好。

　　最新数据显示，5月末，我国外汇储备规模较4月末下降142亿美元，降幅为0.46%。在十年期美债收益率破3%，强势美元的走势下，中国外储已经连续两个月出现负增长。

　　这么来看，不管是降准，还是提高逆回购和MLF利率等变相加息的手段，都是治标不治本的，要留住资金，只有真正加息，即提高存贷款基准利率。

　▲每当经济存在下行风险，市场上最不乏的就是擅长忽悠人的中介：通胀这么厉害，手上的钱也会越来越不值钱，与其放在银行贬值，还不如把现金变成资产，来捍卫财富。

　　凶犹豫再三，好像是有点道理，但是一想：加杠杆投资房产，每月要还不少贷款，万一资不抵债，我岂不是要落得破产的下场?

　　于是中介抛出定心丸：央妈肯定会放水，你只要洗干净准备迎接大通胀就可以了，到了那时候，债务被稀释，资产将会大幅升值，听我的，准能赚个盆满钵满。

　　于是凶听了之后跑到了岸边，脱光了衣服，坐等央妈放水，准备愉快地裸泳。

　　谁知道央妈不仅没准备放水，反而拿着烘干机过来， 把凶身上的水也烤掉了。

　　后来凶明白了：有现金流才有未来。

　　刚刚看到的消息：

　　位于南京仙林、被誉为南京新一代商业地标的南京万达茂，开业仅10天，便爆出了两起员工身故事件——先是万达茂总经理徐毓于6月6日被发现在附近一处在建工地坠亡，接着，刚参加工作的22岁暖通工人小贾的遗体也于10日上午在万达茂楼顶被发现。

　　小贾的父亲贾先生告诉澎湃新闻记者，小贾出生于1996年，刚刚从南京某大学机电一体化系毕业，于今年5月份入职万达茂，进入工程设备相关部门，从事暖通工作，即通风、空气调节等等。

　　贾先生介绍称，6月9日上午，小贾正常出门上班，晚上12点时仍未回家。感到蹊跷的贾先生给儿子打了个电话，能够打通，但无人接听。

　　第二天(6月10日)早上，家属前往万达茂找人。上午九时许，发现小贾躺在万达茂楼顶某处空调设备附近，已经身亡。

　　6月11日上午，万达公司、警方等部门，与小贾家属在仙林某酒店进行了协商会谈。

　　澎湃新闻从会谈现场获悉，小贾的死因尚不明确，目前警方已经介入调查此案，有关部门正对小贾进行尸检。

　　现场有万达相关负责人表态称，将积极处理此事，眷收集材料，做好善后事宜。

　　一位自称从北京过来、没有具名的万达商管集团负责人向澎湃新闻记者表示，目前事情警方仍在调查中，“我们也还在了解这个事情”。

　　此外，对于网上有传言称小贾是负责视频监控工作、可能与之前万达茂女老总徐毓之死知情的说法，贾先生表示，小贾仅从事暖通工作，并不负责视频监控工作。

　　万达茂工程设备部门一位鞠姓负责人同样证实，小贾是其手下的暖通工人，就职于工程设备部门。

　　11日中午，澎湃新闻记者探访事发现尝现，事发空调设备附近已被拉上警戒线，地上和设备侧面有几处血迹。

　　这是万达茂于今年6月1日开业以来发生的第二起员工身亡事件。

　≥南京市公安局栖霞分局通报，6月6日上午，万达商管集团南京万达茂分公司总经理徐毓，被发现坠亡于万达茂附近一处在建工地，死因系高楼坠亡，排除他杀。目前，相关工作还在进行中。

　　猪评：

　　中国房地产是一个巨巨大大的魔鬼。

　　中国民众是一根一根的韭菜，刚刚长出一节节，就自觉自愿地被迫地被人一茬茬地割掉，填充到房地产这个魔鬼巨大的填也填不满的胃口里。

　　穷了百姓，饱了奸商，富了我厉害的国。

　　这是有中国特色的房事种种。

　　在辽阔的草原，高高的森林，或者青青的平原，我们看见鸟儿在天空自由自在地飞翔，我们看见鸟类儿在地上悠悠闲闲觅食或者散步，我们几乎看不见一个他们的鸟巢，因为对它们来说巢是一个很简单的事，不需要特别留心。但是在人的世界里，在中国人的世界里，不管城市还是乡村，不管生活里还是梦中，到处都是密密麻麻的房子，钢筋水泥的房子占领了人的世界，除了房子，我们什么都没有了，唯一有的，就是梦想，梦想着别国干净的空气。