信达地产盛名之下的地王之累

进入2019年，楼市调控持续施压，房企的融资渠道大大受限，热点一二线城市市场进入下行期。与大中型房企的逆势上涨不同，今年前三季度，信达地产权益销售面积94.08万平方米，权益销售合同额159.8亿元，同比分别下降13.5%和33%。

一朝盛名，终成负累。

10月29日晚间，信达地产发布三季报。今年前三季度，信达地产权益销售合同额159.8亿元，同比下降33%。公司的现金流、净利润等指标均出现明显下滑。在反映未来发展的指标上，拿地、新开工、竣工指标同样出现下降。

这种现象在今年的半年报中就已经体现出来。公司曾表示，为应对市崇险，将加大销售力度，加快销售回款，努力提高市场应变能力。但对于不以开发运营能力见长的信达地产来说，效果不佳。

2015年至2017年是本轮房地产市场的上升周期，很多房企攻城略地，夯实土地储备。此间，名不见经传的信达地产多次虎口夺食，从一众大鳄中抢得高价地。据不完全统计，这三年间，信达地产一共在上海、广州、深圳、杭州、合肥五地拿下8个地王，总地价超过430亿，信达地产也因此被称为地王收割机。

2018年后，限价、限售等楼市调控政策不断施压，很多地王项目面临入市和销售难题。信达地产曾采用一些财务手段，一度缓解高价地带来的表内财务压力，但地王后遗症仍在逐渐浮现。

截至今年第三季度，在信达地产并表的5个地王中，有两个项目至今未产生销售业绩。另有一个项目因定价偏高，销售相对迟缓。

种种迹象表明，曾经的地王光环，正在成为信达地产的沉重负担。

激进与财计

时间回溯到2016年5月27日下午，杭州滨江区奥体单元地块正式公开出让，起价62.86亿。该地块吸引了17个竞拍者报名，其中大多数是一线房企，信达地产与万科组成联合体，共同参与竞拍。

现澈争激烈，仅仅到第四轮举牌，地价就已跳涨到95亿。此后，招商-新城联合体、龙湖、融信一路争抢，将价格逼近120亿。此时，候场已久的万科-信达联合体突然出手，并不断加价。最终，万科-信达联合体以123.18亿元总价、楼面价21575.78元/平方米竞得该地块，造就2016年全国总价地王。

但很快，万科就退出了该地块，信达独享地王。

此时的信达地产，早已一朝成名天下知。自2015年6月到2016年6月的一年间，信达地产以单独或联合体的形式，共拿下7个地王，且均为虎口夺食的逆袭之作。其中有4个地块的总价超过40亿，3个地块的单价超过3万元/平方米。2017年12月，信达地产又以43亿元的总价夺得合肥包河地王。

信达地产在2009年借壳上市，起初十分低调，项目也主要集中于二三线城市。此番接连获取地王，是信达地产首次出现在聚光灯下。但直到2017年，信达地产的合同销售额仅为224.71亿元，无论规模还是影响力，均无法与一线房企相匹敌。

业界普遍认为，信达的崛起，有赖于其母公司强大的资源。信达地产的实际控制方为中国信达资产管理股份有限公司，后者是全国四大资产管理公司(也称四大AMC)之一。

上海易居房地产研究院曾经发布的一份研报指出，房地产相关的不良资产由于抵押物价值高、升值潜力大，是AMC的赚钱利器，主要包括土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等。四大AMC已悄然潜入房地产业，未来有可能成为房地产界的最大地主。