资金饥渴 长租公寓赴美上市背后的生存之道

本报记者///上海报道

近年来，长租公寓在一、二线城市快速扩张，却也频频陷入破产风波。日前，杭州中择地产又因资金链断裂停止运营，欠条总额达2000万元。事实上，据记者不完全统计，今年以来，全国已有超过20家长租公寓公司出事。

在资金紧张的情况下，自如、青客、蛋壳三家头部长租公寓服务商也在积极寻求上市回血的机会。11月5日，长租公寓服务商青客公寓宣布在纳斯达克全球市场挂牌交易，股票代码QK。截至目前，长租第一股青客每股14.94美元，市值约7.09亿美元，短短20天市值已蒸发一亿多美元。

与此同时，另一个长租公寓服务商蛋壳公寓也紧跟青客，向美国证券交易委员会(SEC)递交F-1招股书，预计将以DNK为交易代码登陆纽交所。但招股近一个月，至今还未成功上市。

记者注意到，争先上市、屡陷破产风波的背后，是长租公寓服务商巨大亏损所带来的资金压力。据招股书披露，截止到2019年6月前的九个月，青客公寓资产负债率高达132.83%，已达到资不抵债;蛋壳则在今年前9个月净亏损也达到25.16亿元。

多位受访专家表示，长租公寓目前以分散式为主，类似于第三方托管的二房东模式，还涉及租金贷等金融创新，客观上来讲业务更加复杂，产业链拉长。由于目前难以盈利，如果一个环节出错，导致资金链发生问题，就容易爆雷。

对于业绩和企业发展问题，记者致电、致函蛋壳公寓，相关负责人表示：目前具体信息还不能向外透露，相关问题已转交至相关部门。

头部企业争先上市

目前，蛋壳公寓在北京、深圳、上海、杭州等13个城市共运营40余万间房屋。

规模的迅速扩大，也带来营收的成倍增涨。据招股书披露，蛋壳公寓在2017年、2018年及2019年前三季度营收分别为6.6亿元、26.8亿元以及50.0亿元。其中，2019年三季度单季超过20亿元人民币，同比增长接近160%。蛋壳公寓坦言：其收入来源主要包含收取的房租以及对租客收取的相关服务费用。

而从城市分布角度来看，在2017年末，蛋壳在北上深等一线城市的公寓数量占比仍接近90%，但这一比例正在逐渐下降。截至2019年9月底，一线城市公寓比例已接近50%，杭州、南京、苏州等二线城市逐渐开始冒头。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，长租公寓的崛起，一方面在于2016年后房价的次飙升导致卓需求得不到满足，卓矛盾突出;另一方面，在国家租购并举强力支持下，各地也密集出台了长租公寓的优惠政策、相关立法和配套制度建设;同时，卓市场从增量房转入到了存量房的时代，长租公寓有助于企业品牌的建设、产品的增值和经营能力的提升。

然而，亏损问题依旧严峻。相关数据显示，蛋壳公寓在2017年、2018年净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元，尤其在今年前三季度净亏损甚至达到25.16亿元人民币。蛋壳公寓方面表示，公司整体尚未盈利主要是由于其过去两年持续高增长，大量的资源投入到新城市及新公寓的开发过程中。

蛋壳公寓正在积极备战上市，而青壳公寓却在冲刺前踩刹车。上市前4天，青客公寓出人意料地再次更新F-1招股文件，将发行规模从此前的520万股ADS临时下调至270万股ADS。这一举动，将使青客公寓上市募得资金减半，其最高募得资金从近1亿美元的估值腰斩至约4800美元。

最终，11月5日，青客公寓在纳斯达克成功上市。业内人士告诉记者，成功上市将为长租公寓服务商注入可观的资金，使其资金链暂时不会断裂。目前因为资金问题，长租公寓破产并拖累租客的例子太多了。

贝壳研究院数据也显示，截至目前，全国公寓门店关店率达到3.6%，资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

如何解决盈利难题，是上市后摆在青客们面前的重要问题。盘和林认为，盈利难主要因为我国长租公寓经营方式比较单一，除了租金、水电费以外没有别的收入，加之租金回收期长且考虑到公寓正常的运营维护成本，企业基本没有什么盈利空间。