招商蛇口的前海之战

本报实习记者 记者 广州报道

2019年年末，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ，以下简称招商蛇口）终了却一桩心事。

在招商蛇口2019年第四次临时股东大会上，审议通过了前海合资合作增资方案，此次资产重组涉资庞大（1458.16亿元）、地块众多，也由此引来深交所问询。只不过，招商蛇口仅用了两天时间就交出一份长达64页的回复函，并对所涉地块进行详细阐述。

事实上，不仅对问询有备而来，控股股东招商局集团及招商蛇口对前海土地的整备开发也已进行了六年之久。

2020年1月2日，招商蛇口方面在接受记者采访时表示，增资方案获股东大会通过，代表着前海土地整备及合作的顺利完成，下一步将对前海地块按照六年分宗、十年建成的目标系统筹划，进行片区的复合滚动开发。

1月3日，记者从招商蛇口处获悉，此次重大资产重组中的标的资产已完成过户，交易相关各方后续将继续履行增资协议的相关条款及承诺。

千亿货值

2019年12月9日，招商蛇口发布重大资产重组公告称，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司（以下简称前海实业）以其持有的深圳市招商前海驰迪实业有限公司（以下简称招商驰迪）100%股权向合资公司（深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，以下简称前海投资）进行增资，深圳市前海开发投资控股有限公司（以下简称前海投控）以其持有的深圳市前海鸿昱实业投资有限公司（以下简称前海鸿昱）100%股权对合资公司进行增资。

交易完成后，前海实业及前海投控均各自持有合资公司50%股权，招商蛇口仍拥有对合资公司的控制权，合资公司的财务仍将继续由招商蛇口并表。

根据公告，截至2019年9月30日，招商蛇口的总资产约为5279.9亿元，增资后变为6008.9亿元，增长13.81%，所有者权益由1287.3亿元变为2016.4亿元。截至2019年9月30日，招商蛇口的资产负债率为75.62%，增资后下降至66.44%。

值得一提的是，本次资产重组涉及的土地资产有：招商驰迪拥有的深圳前海妈湾片区42.53万平方米的土地使用权，计容建筑面积为212.9万平方米；前海鸿昱拥有38.09万平方米土地使用权，计容建筑面积为267万平方米。

其中，招商蛇口对T102-0296号宗地34个小地块做了详细的规划，土地用途为单一的商业服务业用地或商业服务业、居住用地，土地性质皆为商品房。

记者查阅公告得知，招商驰迪100%股权的评估值约为644.08亿元，前海鸿昱100%股权的评估值约为729.08亿元。此外，前海实业还附加85亿元现金进行增资，也就是说，对于此次重大资产重组，招商蛇口方面共计增资约729亿元，换来的是，计容总建筑面积约480万平方米、货值超千亿的土地储备。

华创证券数据显示，近三年来（2017年、2018年及2019年1～11月），招商蛇口的拿地销售比（拿地金额/销售金额）逐年下降。在拿地金额均维持在1000亿元左右时，招商蛇口的销售金额逐年上升，2019年前11个月拿地销售比已低于0.5。若按此次1458.16亿元的增资体量，参考公司的拿地销售比，预计上述项目开发完成后，将为招商蛇口带来近3000亿元的并表销售金额。

此外，记者进一步获悉，以上土地均位于前海深港现代服务业合作区，该区的定位为未来珠三角的曼哈顿，为深圳前海蛇口自贸片区核心土地。

招商蛇口方面告诉记者，公司将为前海打造粤港澳合作发展引擎和高水平开发门户枢纽，发挥片区独特的区位优势，建设国际化城市新中心。具体而言，招商蛇口将加快片区开发建设、运营管理及产业引进，打造企业走出去门户基地，建设深港合作的平台载体。

据了解，2019年1～11月，招商蛇口共新增规划面积1298.3万平方米，同比增长13.4%，总地价为894.3亿元，同比增长0.4%。经记者统计，其中，位于粤港澳大湾区内的新增项目共有8个，总建筑面积为115.24万平方米，总权益面积为51.33万平方米。