融资环境先扬后抑 房企融资成本提升

本报记者

2019年，房地产企业的融资环境先扬后抑，全年融资规模同比轩增加。受整体环境影响，绝大多数企业的融资成本多有上升。

2019年初时，融资环境延续2018年底的短暂宽松态势，但随着4月份部分城市土地市场出现过热现象，房企融资再度收紧，5月份银保监会发文要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，随后信托贷款、开发贷以及海外债等渠道亦被限制。

融资端收紧给房企带来了不同程度的流动性压力，为加速资金回笼，开发商纷纷以价换量，甚至不少龙头房企也加入打折促销行列。资金压力之下，行业洗牌加速，不少三四线城市中歇发商纷纷破产。

多位业内人士预计，近阶段房企融资将会继续保持低位运行，2020 年房地产行业债务到期量将进一步提升，但预计融资管控力度继续变严的可能性不大。

融资收紧

纵观2019年房企融资，前松后紧明显。自2018年年底至2019年初，房企融资窗口渐开，融资金额持续高位运行，不少房企抓住时机密集发债。

同策研究院2019年4月份发布的研报显示，40家典型上市房企在3月共完成融资总额1024.2亿元。这是自2017年11月融资达到1246.18亿元（其中包含中国恒大600亿元的股权融资）以来，房企单月融资规模首次突破1000亿元大关。

融资端的宽松很快传导到土地市场。据不完全统计，2019年一季度16个热点城市共出让高楼面地价、高溢价率的地块48宗，其中20宗楼面地价超过或接近周边二手房价，一些城市拍出高价地甚至出现新的地王。

在土地市场迎来小阳春的同时，更严的调控政策也随之而来。

4月18日，银保监会在其官网发文称，要继续遏制房地产泡沫化。

4月19日，房住不炒重返中央政治局会议议题。当天，住建部会同国务院发展研究中心对2019年一季度房地产市场运行情况开展专题调研，对期内房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

2019年二季度以来，部分城市房价与地价均出现反弹，土地市场出现‘小阳春’现象，地王现象再次频出，市场预期有所变化，企业杠杆有所加大，中指研究院常务副院长黄瑜表示，调控是为了稳定市场预期，降低行业整体杠杆水平，对融资端进行严控。政策调控所要达到的目的就是稳定企业杠杆，降低传导性金融风险，保持房地产市场稳舰展。

（调控）主要就是为了控制开发商手上的流动性，因为手上的现金流多了就自然会去追逐土地。一家TOP房企资金管理相关人士向记者说道。

随着4月份中央再次重提房住不炒，房企融资规模随之下降。同策研究院发布于5月9日的研报显示，4月40家典型房企完成融资753.62亿元，环比下跌26.42%。

因为下半年采用的货币政策是比较宽松的，但房地产是中国的货币蓄水池。如果不压住这些房企融资的话，它们会把所有养分都吸光了，没有多余的资源去支持实体经济。协纵策略管理集团前创始人黄立冲解释道。

政策收紧的态势延续到5月。5月17日，银保监会发布关于开展巩固治乱象成果促进合规建设工作的通知（即俗称的23号文），强调不得向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债券认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

8月上旬，银保监会办公厅下发关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知，重点检查北上广深等32个城市的银行在四大领域的房地产业务。

除此之外，在非标融资渠道上亦呈收紧态势。2019年7月6日，银保监会发布消息，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。监管部门对房地产信托的收紧，与2019年上半年以来，土地市场上地王频现、房地产信托势头太猛密切相关。一位业内人士说道。

据用益信托数据统计，2019年1~6月份，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托成立规模的39%。自2018年6月份开始，房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。

而在约谈警示发出的当月，房地产信托规模骤降。用益信托数据显示，7月集合信托产品发行规模为1845.77亿元，环比减少20.22%。其中，房地产类信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%。