中国恒大启动转型战略 3年降负债4500亿元

本报记者 深圳报道

因线上售房逆势抢收而在疫情期间赚足眼球的中国恒大（3333.HK，以下简称恒大），在3月31日晒出了其2019年业绩成绩单。过去一年，恒大完成此前制定的2019年实现6000亿元的销售目标，实现核心利润408.2亿元。

然而，在业绩发布会上，新战略的发布却成了最大的亮点。恒大董事会主席许家印在会上正式宣布：恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。

许家印进一步表示，2020年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元；未来3年每年要把土地储备降低约3000万平方米，到2022年降低到约2亿平方米；把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

至此，于恒大而言，成绩只代表过去，其在未来还有更大的追求目标。一增、一控、一降之间，又将如何达成万亿新恒大？

2019年完成销售额6000亿元

年报显示，恒大2019年实现营业收入4775.6亿元，较2018年增长2.4%，净利润为335.4亿元，净利润率为7%；年度毛利为1329.4亿元，毛利率为27.8%；核心业务利润为408.2亿元，核心业务利润率为8.5%，对应的股东应占利润为172.8亿元。

具体而言，恒大2019年营业收入中，物业发展部分收入为4645.7亿元，同比增长2.6%；物业管理收入达43.8亿元，同比增长7.6%；投资物业收入达13.6亿元，同比上升15.3%。

2019年，恒大录得合约销售额6010.6亿元，较2018年同比增长9%；合约销售面积5846.3万平方米，较2018年同比增长11.5%；合约销售均价为10281元/平方米。

报告期内，恒大新开盘项目178个，分布于上海、深圳、南京、重庆、成都、合肥、天津、长沙、昆明、太原、西安等数十个城市；处于已竣工及在建等不同阶段的在售项目累计达到1012个，分布于254个城市；年内共计901个项目实现交楼，交楼金额为4645.7亿元。

过去一年，恒大新购项目153个，总面积为6703万平方米，其中收并购取得3305万平方米，占比49%，新项目均衡分布于北京、广州、南京、太原、昆明、成都、重庆、杭州等城市。在价格方面，新购土地储备原值为1408亿元，平均楼面地价为2101元/平方米。

截至2019年末，恒大总土地储备2.93亿平方米，较2018年底降低3.3%；土地储备原值5273亿元，平均成本1800元/平方米；项目总数为876个，分布于中国237个城市。

值得注意的是，总土地储备中，一、二线城市土地储备原值达3524亿元，占比67%，平均楼面地价2252元/平方米；三线城市土储原值1749亿元，占比33%，平均楼面地价1281元/平方米。同时，恒大拥有旧改项目101个，其中深圳6个项目合计122万平方米纳入土地储备。

截至2019年末，恒大的资产负债率为77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

3年降债4500亿元

行至2020年，许家印透露，今年对恒大而言是极其重要的一年，因为集团的发展模式会发生根本性改变，即通过大量消耗现有土地储备回笼现金，以实现负债及负债率的大幅下降。因此，今年拟定的销售规模为8000亿元，2022年冲击1万亿元；自2020年起每年降债1500亿元，至2022年合计降债4500亿元。

事实上，恒大高企的负债规模长期被业界关注，在业绩频频取得新高时，业内关注的落脚点始终是恒大能否做到减负前行。而究其负债高企的背后原因，实际上与恒大的发展路径相关。

恒大董事局副主席、总裁夏海钧在业绩会上表示：万科在1984年成立、碧桂园在1992年成立，而我们在1997年才成立了第一个项目公司，也就是说到2016年这前20年成长的过程中，恒大扮演的是追赶者的角色。在这其中，我们的战略是高负债、高增长，并取得了进入前三的辉煌成绩。2016年，公司实现了3700多亿元的销售金额，2017年开始，公司的发展战略从‘三高一低’（高杠杆、高负债、高周转、低成本）向‘三低一高’（低负债、低杠杆、低成本、高周转）转变。

2017～2019年，恒大主要通过控制新购土地储备、控制费用、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式，实现总负债水平及负债率同比大幅下降。

从数据上看，恒大2016年的净负债率约为450%，2017年及2018年分别下降至183%、151.9%，2018年的总借贷水平较2017年底下降595亿元，降幅为8.1%。

许家印在业绩会上表示，根据不同的时期、不同的阶段、不同的情况，企业都会做出不同的经营发展战略。根据公司现在发展的情况，总负债及负债率还是偏高，或者说比较高。因此，我们把总负债降下来，资金成本会下降。也就是说，毛利率会提高。

而要实现降债这一目标，确保高增长与控规模则是关键。