每间房月收益下降131元 高负债下退租解约 蛋壳公寓的杠杆游戏

美股上市公司瑞幸咖啡因一纸财务造假公告暴雷后，同样烧钱扩张、盈利前景尚未明朗的中概股公司被资本市场拿到放大镜下进行审视。

今年1月份赴美上市的蛋壳公寓（NYSE：DNK）并未遇上好时候。在4月2日瑞幸事件持续发酵后，蛋壳公寓股价接连下跌，当天下跌11.73%，4月6日再跌去23.03%，收盘价报5.85美元/股，相比上市发行价13.50美元，两个月内跌去56.67%，股价腰斩。

对于跑马圈地的长租公寓公司而言，高杠杆的风险如影随形。近日，有多位房东向记者反映，陆续收到蛋壳公寓要求解约的消息。与此同时，也有租客反映被蛋壳公寓单方面要求退租或者换租。

二房东的模式并不复杂，但蛋壳公寓如同走在钢丝上的舞者，高成本的运营模式如果不能形成规模效应，相反则会导致亏损大幅扩大。在疫情影响下，蛋壳公寓租客流失，自我造血能力不足，矛盾愈加凸显。

租客流失 蛋壳退租解约

在披露上市后首份年报后，蛋壳公寓却被爆出陆续和房东解约，并要求租客退租或换租的消息。

此前，蛋壳公寓曾因免租计划，陷入房东租客两头吃的舆论风波。近日，多名房东向记者反映，蛋壳公寓打电话要求退租，理由是交不起房租。

今年3月底，深圳房东罗婷接到蛋壳管家的电话，对方声称公司方不会再缴纳4月份的房租，并要求解约。蛋壳公寓方面给出的解约条件包括赔偿一个月房租以及押金，但房屋里的家具由蛋壳公寓带走。

罗婷告诉记者，按照合同规定，解约需要提前两个月告知，而蛋壳公寓却在3月底告诉我4月份解约，这不符合合同规定。

另一位房东刘雪表示，前不久蛋壳公寓的工作人员也找她解约，并给出两个解约方案：一是按照合同解约，蛋壳公寓赔偿她两个月租金，但要退回当月剩下的房租，另外家私家电退回给蛋壳公寓；另一个方案是协商解约，退回一个月押金，用家电抵扣未结清的水电燃气费用。

上述工作人员告诉刘雪，若两个方案都不接受，两天内蛋壳公寓将寄出律师函强制解约。后面真的有律师函寄了过来。刘雪表示。

蛋壳公寓方面并未明确告知房东们解约的具体原因。但一位对接罗婷的蛋壳公寓管家陈军向她透露了一些信息，你的房肯定是不会打钱的了，公司都没钱租了。陈军当时还表示自己也快要离职了。

记者联系陈军询问相关情况，他表示不太清楚退租原因。提及要离职的想法，陈军告诉记者，他在2019年底加入蛋壳公寓，此前由于工作任务繁重，压力太大，才有了离职的想法。受疫情影响，年后租房的人并不多，工作压力较小，因此决定继续留下来。

没有疫情的时候，每天都要带客户看房，行程安排得满满的，现在几乎没有什么人来租房。陈军表示。

疫情影响下租客流失，对于加杠杆扩张的蛋壳公寓已是不小的挑战。与此同时，租客们却并未受到蛋壳公寓的优待。

有租客向记者反映，近期遭到强行清退或换租。

北京的公寓租客许英告诉记者，近期接到蛋壳公寓的通知，称因业务调整，需要给她重新安排住处，要求她在15天内选择退租或换租，蛋壳公寓会给予相应的补偿措施。

许英称，根据合同，任何一方解约需要提前30天通知对方，蛋壳公寓此举显然违反了合同条款。在许英跟蛋壳公寓沟通的过程中，蛋壳方面表示，如果不在一定期限内退租或者换租，房屋门锁可能无法使用，影响居住。

公司没有计划陆续退租，基于房屋的基础运营，有部分合同需要解约，这并非普遍情况。对于上述情况，蛋壳公寓相关负责人回复记者采访时称，合同双方均有要求解约的权利，如果是蛋壳公寓方提起，会按照合同约定给予赔偿。如果解约的房间内有租客，会进行妥善处理。对换租的租客，给予2个月租金补偿及搬家费补贴。如果租客选择退租，则给予一个月的租金补偿。

作为一种新兴业态，长租公寓行业的监管条例尚未十分完善，企业的契约精神屡次遭受用户们质疑。

第三方服务平台的数据显示，蛋壳公寓的投诉量远超过另外一家行业龙头自如公寓。截至4月8日，在21CN聚投诉上，蛋壳公寓的投诉量达1238件，自如为275件，同样在美上市的青客公寓则为1604件；在黑猫投诉上，蛋壳公寓的投诉量达9315件，自如为1453件，青客公寓为4384件。

值得注意的是，2019年12月，蛋壳公寓的出租率由2019年9月的86.9%下降至76.7%。财报指出，受疫情影响，今年一季度出租率或许还有继续下降的趋势，蛋壳公寓方主动调整公寓单元数量，3月底公寓运营数量比2019年12月底要少，此外将减慢采购和翻新公寓的速度。

每间房月收益减少131元

天眼查数据显示，蛋壳公寓仅股权融资次数就超过8轮，融资金额超过70亿元，但在去年净亏损高达34.37亿元的情况下，其资金情况仍然不容乐观。